주택법 위반 경찰조사,
수사관의 질문

핵심 요약

1부정청약 사건은 고소인 없이 국토교통부 수사의뢰로 시작되고, 경찰은 자료를 먼저 갖고 조사를 시작합니다.

2주민등록상 주소만으로는 거주를 증명하지 못하고, 수사관은 건강보험 요양급여내역·카드 결제 위치·기지국 기록으로 실거주를 확인합니다.

3청약 자격은 모두 모집공고일 현재를 기준으로 판단합니다.

4전매제한 위반과 청약통장 양도 사건은 거래가 이뤄진 시점과 돈의 흐름을 확인합니다.

들어가며

경제범죄수사팀장으로 국토교통부 수사의뢰 사건을 직접 다뤘던 형사전문변호사가, 수사기관이 실거주를 어떤 기록으로 확인하는지와 조사에서 주로 나오는 질문을 정리했습니다.

주택법 위반 사건은 다른 형사 사건과 시작이 다릅니다. 사기나 폭행은 피해자가 경찰에 고소장을 내면서 시작되지만, 부정청약은 고소하는 사람이 없습니다. 대신 국토교통부가 아파트 당첨자들을 대상으로 실제 자격이 있었는지 점검하고, 의심되는 사람을 자료와 함께 경찰에 넘깁니다. 이것을 수사의뢰라고 합니다. 그래서 경찰은 조사를 시작하기 전에 이미 자료를 갖고 있고, 피의자는 무엇이 문제인지 모르는 상태로 조사실에 들어갑니다.

「주택법」 기준 · 2026년 10월 3일 갱신
작성 및 검토 홍성환 변호사 (경찰대학 출신, 대한변호사협회 등록 형사전문변호사)

주민등록으로는
거주를 증명하지 못합니다

부정청약 · 전매제한 · 통장양도에 모두 적용됩니다.

1. 서류와 실제 생활의 간격을 봅니다

·주택법 위반 사건에서 따지는 것은 결국 하나입니다. 서류에 적힌 것과 실제로 있었던 일이 같은지입니다.수사는 서류와 실제 생활의 간격을 객관 기록으로 메우는 작업입니다.

2. 조문에 방법은 정해져 있지 않습니다

·조문에는 부정한 방법이 무엇인지 열거되어 있지 않습니다. 어떤 방식이든 자격이 없는데 있는 것처럼 만들었으면 적용됩니다.

·처벌 조항은 제101조 제3호입니다. 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이고, 위반으로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 벌금 상한이 그 이익의 3배로 올라갑니다. 당첨으로 얻은 시세 차익이 곧 이익으로 계산되므로 벌금 상한이 억 단위가 되는 경우가 실제로 있습니다.

3. 모든 자격은 한 시점을 기준으로 판단합니다

·입주자 모집공고일 현재입니다. 모집공고일은 건설사가 이 아파트를 분양한다고 공식 발표한 날이고, 청약 자격은 전부 이 날짜를 기준으로 있었는지 없었는지를 봅니다.

4. 고소인이 없고 자료가 먼저 와 있습니다

·이 사건은 개인 간 분쟁에서 시작되지 않습니다. 국토교통부가 당첨자 실태를 점검한 뒤 의심되는 건을 경찰에 넘기면서 시작됩니다. 경찰은 조사를 시작할 때 이미 점검 자료를 갖고 있고, 피의자만 그 내용을 모릅니다.

주택법 제65조 제1항 후단 · 쟁점은 실거주와 실제 부양입니다.

1. 판단 기준

·부정청약은 청약 자격이 없는데 있는 것처럼 꾸며서 청약하고 당첨된 행위입니다. 꾸미는 방식은 다섯 가지로 나뉘고, 어느 유형인지에 따라 수사기관이 확인하는 사람이 달라집니다.

·위장전입과 위장세대분리는 청약자 본인이 어디에 살았는지를 보고, 위장부양은 청약자가 아니라 부모가 어디에 살았는지를 봅니다. 위장이혼과 위장미혼은 서류상 남남인 두 사람이 실제로 함께 살았는지를 봅니다.수사관은 조사 초반에 이 유형부터 특정하고 그에 맞는 기록을 확인합니다.

·부양 사건에서 알아두어야 할 것이 하나 있습니다. 주택공급에 관한 규칙과 모집공고 어디에도 피부양자와 동거해야 한다는 명문 조항은 없습니다. 그러나 국토교통부의 수사의뢰와 경찰의 수사 실무에서는 피부양자가 실제로 함께 살았는지로 부양의 진정성을 판단합니다. 그래서 부정청약 사건에서는 이 간격을 가장 자주 다툽니다.

·위장이혼과 위장미혼은 방향만 반대이고 다투는 내용이 같습니다. 위장이혼은 이혼신고를 했지만 실제로는 함께 살았는지를 보고, 위장미혼은 혼인신고를 하지 않았지만 실제로는 함께 살았는지를 봅니다.어느 쪽이든 서류와 실제 생활이 어긋나는지가 쟁점입니다.

·그런데 위장미혼은 다른 유형과 결이 다릅니다. 혼인신고를 미루는 것 자체는 위법이 아닙니다. 그래서어느 단계부터 청약 자격을 가장한 것으로 평가되는지가 갈리고, 결혼식을 올렸는지, 자녀가 있는지, 살림을 합쳤는지가 판단 요소가 됩니다. 실무에서 실제 수사로 이어지는 사건은 다른 유형보다 적습니다.

2. 수사에서 주로 확인하는 질문

아래 인용은 실제 조사에서 사용되는 질문의 예시이며, ARQUIS 신문 시나리오에 반영되어 있습니다.

공급유형과 모집공고일

·수사관은 어떤 질문보다 이것을 먼저 묻습니다. 공급유형이 정해져야 확인할 것이 정해집니다. 아파트 청약은 크게 일반공급과 특별공급으로 나뉘고, 일반공급은 다시 추첨으로 뽑는 추첨제와 점수 순으로 뽑는 가점제로 나뉩니다. 추첨제는 그 지역에 사는 사람인지만 보면 되고, 가점제는 부양가족이 몇 명인지가 점수를 좌우하며, 특별공급은 신혼부부나 생애최초 같은 유형마다 요건이 다릅니다. 유형에 따라 수사관이 확인할 것이 완전히 달라집니다.

·자격 요건을 본인 입으로 설명하게 하는 데는 이유가 있습니다. 설명을 듣고 나서 "그러면 그 요건만 충족하면 자격에 문제가 없는 것이지요"라고 되묻습니다. 이 답변이 조서에 남으면 이후 실거주 여부가 다투어질 때 본인이 그 요건을 알고 있었다는 사실이 확정됩니다.

실거주를 확인하는 기록

·수사기관은 정해진 순서로 기록을 확인합니다. 순서가 정해져 있는 이유는 위조 가능성 때문입니다.가장 먼저 보는 것은 건강보험 요양급여내역입니다. 병원이나 약국에 가서 건강보험을 적용받으면 어느 병원에서 언제 진료받았는지가 국민건강보험공단에 남는데, 그 기록입니다. 병원에 갈 때는 본인 신분증을 내야 하니 다른 사람이 대신 만들 수 없습니다. 그래서 그 사람이 실제로 어느 동네에서 생활했는지가 그대로 드러납니다. 부양이 쟁점이면 부모와 청약자 각 3년치, 그 외에는 최근 1년치를 봅니다.

·다음이 휴대전화 기지국 기록입니다. 휴대전화는 켜져 있는 동안 가장 가까운 통신사 기지국에 계속 연결되는데, 그 기록을 보면 그 사람이 시간대별로 어디에 있었는지가 나옵니다. 사실상 위치 추적입니다. 그런데 통신사가 보관하는 기간이 약 1년이라 대부분 모집공고일 이후 구간만 확인됩니다. 그래서 수사관은 "같이 사셨다면서 당첨되자마자 기록이 전부 옛 동네에서 찍힌다"는 방식으로 묻습니다.

·카드 이용 기록은 사용처 분포가 아니라 하루의 첫 결제와 마지막 결제 위치를 봅니다. 아침 첫 결제와 밤 마지막 결제 위치로 그날 어디서 잤는지를 확인합니다. 현금영수증 발급 기록도 같은 방식으로 봅니다.

·그 다음이 차량과 출퇴근 동선입니다. 차량 등록 주소, 주소지 주차장 입출차 기록, 직장이 있다면 출퇴근 경로를 교통카드와 하이패스 기록으로 대조합니다. 그리고 생활 밀착 기록으로 넘어갑니다. 가족 대화방의 대화 패턴이 함께 사는 사람의 것인지 따로 사는 사람의 것인지, 인터넷쇼핑과 배달앱의 수령 주소가 어디인지, 전입 전후 수도와 전기 사용량이 변했는지를 봅니다.

·마지막으로 이전 주소지가 어떻게 되었는지를 확인합니다. 전입 전에 살던 집에 지금 누가 사는지, 매매했다면 산 사람이 가족은 아닌지, 임대차가 끝났다면 다음 세입자가 가족은 아닌지를 봅니다. 가족 간에 형식만 갖춘 거래가 확인되면 이전 주소지가 사실상 그대로 유지된 것으로 봅니다.

부양의 실체

·부양 사건에서 수사기관이 확인하는 사람은 청약자가 아니라 부모입니다. 부모의 병원 기록, 휴대전화 위치, 카드 결제 위치가 조사의 중심입니다. 청약자 본인의 기록을 아무리 정리해도 부모의 기록이 옛 동네에 찍혀 있으면 소용이 없습니다.

·부모의 예전 주소지 근처에 다른 형제가 사는지를 묻는 이유가 있습니다. 부모가 거기서 보살핌을 받을 수 있다면 청약자 집으로 옮겨올 이유가 약해지기 때문입니다. 반대로 부모가 청약자 집으로 옮긴 뒤 예전 동네 병원을 계속 다녔다면, 수사관은 그 병원 진료일이 주중인지 주말인지를 확인합니다. 어르신이 다니는 내과와 정형외과는 주중 진료가 대부분이라, 주중에는 청약자 집에서 지냈다는 진술과 맞지 않게 됩니다.

·부모의 휴대전화 기록이 청약자 집에서 잡힌다고 끝나지 않습니다. 수사관은 그 휴대전화를 부모가 실제로 쓰는지까지 봅니다. 통화 상대가 청약자와 배우자뿐이고 다른 통화가 없다면, 그 휴대전화가 부모의 생활을 반영하는 기록인지 의심합니다.

기록끼리의 대조

·기록을 하나씩 따로 제시하면 피의자는 각각 설명할 수 있습니다. 병원은 친구가 그 동네라서, 카드는 우연히, 기지국은 잠깐 들러서. 수사관은 둘 이상의 기록을 시각과 위치로 엮어서 묻습니다.

·방식은 이렇습니다. 피의자가 어떤 설명을 하면, 그 설명이 사실일 때 다른 기록에 반드시 남아야 할 흔적과 절대 남으면 안 되는 흔적이 무엇인지를 짚습니다. 부모가 특정 병원에 갔다고 하면 진료 시각 30분 전에 청약자 집에서 출차 기록이 있어야 합니다. 출차가 한 시간 이상 전이라면 어딘가 다른 곳에서 먼저 모셔온 것이고, 그 동네를 오간 하이패스와 주유와 생필품 결제까지 겹치면 한 시각을 축으로 하루의 동선 전체가 다시 그려집니다.

주택법 제64조 제1항 · 쟁점은 실질 거래의 존재입니다.

1. 판단 기준

·아파트에 당첨되면 나중에 그 집을 받을 권리가 생기는데, 이것을 분양권이라고 합니다. 분양권은 당첨 직후 일정 기간 동안 다른 사람에게 팔 수 없게 되어 있고, 그 기간을 전매제한 기간이라고 합니다. 이 기간 중에 분양권을 넘긴 것이 전매제한 위반입니다. 당첨자 명의를 아직 바꾸지 않았어도, 돈을 받고 나중에 넘기기로 약속했다면 이미 넘긴 것으로 봅니다. 그래서 수사기관은 명의가 바뀌었는지가 아니라 돈이 오갔는지와 누구에게 갔는지를 봅니다. 처벌 조항은 제101조 제2호이며 부정청약과 같은 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금입니다.

2. 수사에서 주로 확인하는 질문

·질문에 나오는 프리미엄은 분양가에 얹어 받는 웃돈이고, 떴다방은 분양 현장 근처에서 분양권 거래를 중개하는 무허가 업자를 말합니다. 계약금과 중도금의 출처를 묻는 이유가 있습니다. 아파트 대금은 당첨자가 여러 번에 나눠 내는데, 그 돈이 본인 돈이 아니라 사겠다는 사람이나 업자의 돈으로 납부되었다면 그 시점에 이미 분양권이 넘어간 것으로 봅니다. 통장 입출금 내역에서 납부 직전에 들어온 돈의 출처를 추적하면 거래 상대방이 드러납니다.

·차용 계약 형식을 묻는 것도 같은 이유입니다. 전매 대가를 빌린 돈으로 꾸미는 경우가 있어서, 수사관은 그 차용이 실제로 이자가 지급되고 변제된 계약인지를 확인합니다.

주택법 제65조 제1항 전단 · 쟁점은 대가 수수와 거래 상대방입니다.

1. 판단 기준

·아파트 청약을 하려면 청약통장이 있어야 하고, 오래 납입할수록 당첨 확률이 올라갑니다. 그래서 오래된 청약통장은 그 자체로 값이 나가고, 이것을 팔거나 넘기거나 그 거래를 중개하는 것이 청약통장 양도입니다. 판 사람, 산 사람, 중간에서 소개한 사람이 모두 처벌 대상입니다.

·통장을 직접 건네는 경우만 있는 것이 아닙니다. 요즘 청약은 청약홈에서 온라인으로 하기 때문에, 공동인증서 (옛 공인인증서)와 그 비밀번호를 넘기거나 청약홈 아이디와 비밀번호를 알려주는 것만으로도 다른 사람이 내 명의로 청약할 수 있습니다. 수사기관은 통장과 함께 인감, 신분증, 공동인증서, 청약홈 접속 정보까지 넘어갔는지를 봅니다. 그것들이 함께 넘어갔다면 청약 자체를 맡긴 것으로 봅니다.

2. 수사에서 주로 확인하는 질문

·통장 양도 사건은 부정청약과 함께 수사되는 경우가 많습니다. 넘긴 통장으로 다른 사람이 청약해 당첨되었다면, 양도인은 통장 양도로, 양수인은 부정청약으로 각각 수사 대상이 됩니다. 양도인에게 "당첨된 것을 알았느냐"를 묻는 이유는 부정청약의 공범 여부를 가리기 위해서입니다.

부정청약 · 전매제한 · 통장양도에 모두 적용됩니다.

1. 수사관은 자료를 이미 갖고 조사를 시작합니다

·다른 형사 사건은 고소장 한 장으로 시작하지만, 주택법 위반 사건은 국토교통부가 점검한 결과와 자료가 함께 넘어옵니다. 경찰은 요양급여내역, 주민등록 변동 이력, 청약 신청 서류를 손에 쥔 채 첫 질문을 합니다.피의자가 어떤 자료가 있는지 모르는 상태에서 진술하면, 그 진술이 이미 확보된 기록과 어긋나는 순간부터 조사의 방향이 정해집니다.

2. 진술이 넓어지는 것을 수사관은 실시간으로 봅니다

·부정청약 조사에서 가장 흔한 흐름이 있습니다. 처음에는 "줄곧 거기 살았다"로 시작해서, 기록을 들이대면 "자주 왕래했다"로, 다시 기록을 들이대면 "가끔 갔다"로, 마지막에는 "주중에는 우리 집에서 잤다"로 물러납니다. 수사관은 이 변화를 그 자리에서 정리해 "이전 주소지에 계신 경우가 자꾸 늘어난다"고 짚습니다. 그리고 그 변화 자체가 조서에 남습니다.

·처음 진술이 사실이라면 물러날 이유가 없습니다. 물러난다는 것은 처음 진술에 과장이 있었다는 뜻이고, 그 과장이 어디까지인지를 수사관이 다시 묻습니다.

3. 기록 하나에 대한 설명은 다른 기록으로 검증됩니다

·병원이 옛 동네인 것은 오래 다닌 단골이라서, 카드가 옛 동네인 것은 직장이 근처라서, 기지국이 옛 동네인 것은 부모님 댁에 자주 가서. 하나씩 보면 전부 그럴 수 있는 설명입니다. 그러나 세 기록이 같은 날 같은 시간대에 같은 동네를 가리키면, 세 설명이 동시에 성립할 수 없게 됩니다. 수사관은 기록을 따로 묻지 않고 엮어서 묻습니다.

4. 형사 절차와 당첨 취소는 별개로 진행됩니다

·경찰 조사와 별개로 국토교통부와 사업주체의 절차가 따로 돌아갑니다. 경찰이 불송치 결정을 하더라도 국토교통부 판단에 따라 당첨이 취소되고 분양계약이 해제될 수 있습니다. 형사 절차 결과가 좋아도 당첨 취소는 별개로 진행됩니다. 두 절차의 시점과 내용이 서로 영향을 주므로 어느 한쪽만 보고 대응하면 다른 쪽에서 문제가 생깁니다.

5. 회피하면 그 질문을 다시 묻습니다

·불리한 질문에 기억나지 않는다거나 잘 모르겠다고 답하고 넘어가려 하면, 수사관은 그 질문을 표시해 두었다가 각도를 바꿔 다시 묻습니다. 같은 사실을 세 번 다르게 물었을 때 답이 엇갈리면, 그 엇갈림 자체가 조서에 남습니다.

관련 대응 사례

캡틴법률사무소가 수행한 주택법 위반 사건 중 의뢰인이 공개에 동의한 사례입니다. 실제 처분문서와 함께 공개되어 있습니다.

이 페이지가 다루지 않는 것

실거주 기록을 만들거나 감추는 방법은 다루지 않습니다. 수사기관이 무엇을 확인하는지 설명하는 것과 그것을 피하는 방법을 알려주는 것은 다른 일입니다.

처벌 결과나 당첨 취소 여부를 예측하지 않습니다. 사건의 결론은 개별 사실관계와 증거에 따라 달라집니다.